מה לא נעשה עוד כדי לפתור את מצוקת הדיור?

בעשור האחרון נעשו מספר רפורמות לשם ייעול וקיצור תהליכי התכנון והבניה. צעד מבורך. אולם עיקר הזמן שמתבזבז לשם אישור תכנית, אינו רק בשלב הפקדתה ואישורה, כי אם בשלב הכנת התכנית לפני הגשתה למוסדות התכנון ובשלב מימושה לאחר פרסומה לתוקף. התקופות הארוכות שנים רבות, של שני שלבים אלה, הכנת התכנית ומימושה בפועל, אינן מוסדרות בחוק ובכך הן ללא שליטה ובקרה.

חוק התכנון והבניה שולט בזמנים הקשורים בקידום תכנית לאחר הגשתה ועמידתה בתנאי הסף של מוסד התכנון. על פי סעיף 109א לחוק התכנון והבניה, תכנית שבסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובניה תאושר תוך 12 חודשים מיום הגשתה, ואילו תכנית שבסמכות הוועדה המחוזית תאושר תוך 18 חודשים מיום הגשתה. זולת כך, המחוקק אינו קובע לוח זמנים לתהליך הכנת תכנית לשם הגשתה בצורה פורמלית למוסד התכנון, וגם לא לוח זמנים למימוש התכנית לאחר אישורה.

הכנת תכנית והגשתה למוסד התכנון מצריכה הכנת מסמכים תכנוניים בתחומים שונים, סקרים, תיאומים בין משרדים וחוות דעת של הגורמים המעורבים. לכל שלב זמן שונה וגורם מטפל אחר. קצב ההכנה תלוי בקצב העבודה, אילוצי תקציב וסדרי עדיפויות של הגוף הציבורי היוזם וכלל הגורמים המעורבים. גם כוחו של בית המשפט לבקר את הסחבת בהכנת תכנית מוגבל משום שאין בחוק הסדרה ברורה לתחימת לוח הזמנים של תהליך ההכנה והסנקציה בגין חריגה מלוח הזמנים. מטעמים אלה, הליך הכנת תכנית עד להגשתה למוסד תכנית עלול לארוך שנים רבות.

אין גם בחוק הסדרה ללוח הזמנים למימוש התכנית או לביצוע התנאים שנקבעו למימושה. גם כאשר נקבעת בתכנית עצמה תקופה למימושה, השתהות במימוש התכנית אינה מביאה, לפי הפסיקה, לפקיעת התכנית בצורה אפריורית וכל מקרה ייבחן לגופו. לא פעם לא ניתן לממש את התכנית, במובן הוצאת היתרי בניה מכוחה, מחמת התניית ביצועה בסלילת דרכים או בהקמת תשתיות או תנאים אחרים, ואלה עלולים להתעכב שנים טובות בשל בירוקרטיה או סדרי עדיפויות או אילוצי תקציב של הרשות הציבורית הנוגעת בדבר. בנסיבות אלה, תכנית עלולה להישאר על הנייר בלבד מבלי שתתממש על אף חיוניותה לציבור, וישנן דוגמאות רבות לכך. אמת, בתיקון לחוק התכנון והבניה משנת 2021 ניתנה למוסד התכנון שאישר את התכנית הסמכות לאשר לרשות הרישוי להוציא היתר בניה גם אם לא מולאו התנאים לביצוע התכנית, ובלבד ששוכנע כי הדבר לא יסכל את מטרות התכנית לפי נסיבות העניין. עם זאת, מדובר בחריג צר שבשיקול דעת מוסד התכנון לפי נסיבות כל תכנית, והתיקון לא התיימר לתחום את תהליך מימוש התכנית בזמן או לקבוע תוצאות בגין השיהוי במימוש התכנית או לקבוע מנגנון למימוש התכנית.

להשקפתי, הנזק מאי הסדרת שני שלבים אלה, הכנת תכנית ומימושה, הוא עצום במיוחד כשמדובר בתכניות מפורטות או כוללניות להקמת מתחמי בניה גדולים, הרחבות ישובים או אזורי תעסוקה. אלה תכניות שמקודמות בעיקר על ידי עיריות, רשות מקרקעי ישראל או משרדי הממשלה. מדובר בתקופות זמן ארוכות מאוד שיכולות להגיע לעשרות שנים! הציבור הוא שניזוק מכך. הדבר משתקף במצוקת דיור כרונית וחמורה. אילו תקופות אלה נתחמות ומתקצרות, תזרים יחידות הדיור להיצע הדרוש היה גדול יותר. לא די, איפוא, בקיצור ההליך התכנוני מאז הגשת התכנית. יש להסדיר גם את תקופת הכנת התכנית ואת תקופת מימושה. זהו עוד צעד מתבקש לטיפול במצוקת הדיור. על המחוקק ומקבלי ההחלטות לתת את דעתם על כך.

ד”ר במשפטים מאוניברסיטת תל- אביב, ועו”ד שותף במשרד מ. פירון ושות’ (kaisn@firon.co.il)